Zwischen zwei Inseraten derselben Wohnung liegen manchmal Welten — nicht wegen des Objekts, sondern wegen der Darstellung. Wer das unterschätzt, bekommt weniger und schlechter passende Anfragen und führt mehr Besichtigungen, die zu nichts führen.
Fotos: der größte Hebel
Für brauchbare Fotos braucht es keine Kamera, sondern Vorbereitung.
Vorher aufräumen. Persönliche Gegenstände weg, Flächen frei, Mülleimer aus dem Bild, Toilettendeckel geschlossen. Das klingt banal und ist der häufigste Fehler.
Tageslicht nutzen. Fotografieren Sie, wenn die Räume hell sind, und schalten Sie trotzdem das Licht ein — das gleicht die Schatten aus. Gegenlicht vermeiden: nicht aus dem dunklen Raum auf das Fenster zu.
Aus der Ecke fotografieren, etwa auf Brusthöhe. Das zeigt den Raum, statt ihn zu stauchen. Ein Schritt zurück bringt mehr als ein Weitwinkel, der Proportionen verzerrt.
Jeden Raum einzeln, dazu Bad, Küche, Balkon und Keller. Acht bis zwölf Bilder sind sinnvoll; zwei wirken, als gäbe es etwas zu verbergen.
Was Sie nicht tun sollten: Räume digital aufhellen, bis sie nicht mehr aussehen wie in Wirklichkeit. Spätestens bei der Besichtigung fällt das auf — und kostet Vertrauen.
Grundriss
Ein Grundriss beantwortet Fragen, die sonst per Mail kommen: Zuschnitt, Lage der Räume zueinander, Stellflächen. Auch eine saubere Handskizze mit Maßen hilft.
Wer einen hat, bekommt messbar weniger Rückfragen — und die Anfragen kommen von Menschen, die sich die Wohnung vorstellen konnten.
Pflichtangaben im Inserat
Hier gibt es keinen Spielraum. Der Energieausweis muss vorliegen, und seine Kernangaben gehören in die Anzeige:
- Art des Ausweises (Verbrauchs- oder Bedarfsausweis)
- Energiekennwert
- Wesentlicher Energieträger der Heizung
- Baujahr laut Ausweis
- Effizienzklasse
Fehlen diese Angaben, drohen Bußgelder. Gewerbliche Anbieter werden darauf von den Portalen meist hingewiesen, private nicht immer.
Der Text
Drei Dinge entscheiden:
- Vollständige Kosten. Kaltmiete, Nebenkosten, Heizkosten, Kaution, gegebenenfalls Stellplatz. Wer nur die Kaltmiete nennt, bekommt Anfragen von Menschen, für die die Wohnung am Ende zu teuer ist.
- Klare Rahmenbedingungen. Ab wann frei, befristet oder nicht, Haustiere, WG geeignet, Einbauküche vorhanden oder abzulösen.
- Ehrliche Nachteile. Dachgeschoss ohne Aufzug, Hauptstraße, Bad ohne Fenster. Das kostet Anfragen — aber nur die, die ohnehin abgesprungen wären.
Verzichten Sie auf Formulierungen wie „Schmuckstück" oder „Wohnen wie im Urlaub". Sie sagen nichts und wirken wie der Versuch, von etwas abzulenken.
Was Sie weglassen sollten
- Die Hausnummer, solange die Wohnung bewohnt ist
- Fotos, auf denen Nachbarn oder Kennzeichen erkennbar sind
- Innenaufnahmen mit persönlichen Dokumenten oder Fotos im Bild
Fazit
Aufräumen, Tageslicht, acht Fotos, Grundriss, vollständige Kosten — mehr braucht ein gutes Inserat nicht. Der Aufwand liegt bei ein bis zwei Stunden und verbessert die Qualität der Anfragen deutlicher als jede kostenpflichtige Hervorhebung.