Mietverträge werden selten verhandelt. Die meisten Mieter unterschreiben, was ihnen vorgelegt wird — oft unter Zeitdruck, weil die Wohnung sonst an die nächste Person geht.
Das ist nachvollziehbar, hat aber eine Folge: Viele Verträge enthalten Klauseln, die rechtlich nicht haltbar sind und trotzdem befolgt werden, weil niemand sie prüft. Dieser Text ordnet die wichtigsten Punkte ein.
Schönheitsreparaturen: der häufigste Streitpunkt
Kaum eine Klausel landet so oft vor Gericht. Der Grundsatz: Die Instandhaltung der Wohnung ist Sache des Vermieters. Sie darf vertraglich auf den Mieter übertragen werden — aber nur in Grenzen.
Als unwirksam gelten regelmäßig Klauseln, die
- starre Fristen vorgeben, unabhängig vom tatsächlichen Zustand
- eine Renovierung bei Auszug unabhängig davon verlangen, wann zuletzt renoviert wurde
- die Farbwahl oder Ausführungsart eng vorschreiben
- dem Mieter eine unrenoviert übergebene Wohnung renoviert zurückverlangen
Ist die Klausel unwirksam, entfällt die Pflicht vollständig — sie wird nicht auf ein zulässiges Maß reduziert. Das ist der Punkt, den viele nicht wissen.
Verlassen sollte man sich darauf trotzdem nicht. Ob eine konkrete Formulierung hält, hängt am Wortlaut, und der ist von Vertrag zu Vertrag verschieden.
Kaution: Höhe, Form und Rückgabe
Die Kaution ist gesetzlich begrenzt und darf in Raten gezahlt werden — die erste mit Mietbeginn, die weiteren mit den folgenden Mieten. Eine Klausel, die die volle Summe sofort verlangt, widerspricht dem.
Wichtiger ist, was danach passiert: Der Vermieter muss die Kaution getrennt von seinem eigenen Vermögen anlegen. Das schützt sie in der Insolvenz.
Bei der Rückgabe darf er einen Teil zurückhalten, solange die Nebenkostenabrechnung des letzten Jahres aussteht. Unbegrenzt lange geht das nicht — die Rückzahlung ist fällig, sobald feststeht, dass keine Forderungen mehr offen sind.
Nebenkosten: nur was vereinbart und umlagefähig ist
Zwei Bedingungen müssen zusammenkommen: Die Kostenart muss im Vertrag vereinbart und umlagefähig sein. Fehlt eines von beidem, ist die Position zu streichen.
Nicht umlagefähig sind insbesondere Verwaltungskosten und Instandhaltungs- oder Reparaturkosten. Was der Vermieter für die Erhaltung des Gebäudes aufwendet, trägt er selbst.
Die Abrechnung muss innerhalb eines Jahres nach Ende des Abrechnungszeitraums vorliegen. Danach kann der Vermieter grundsätzlich nichts mehr nachfordern — Guthaben bleiben dagegen bestehen.
Prüfen lohnt sich: Sie dürfen Einsicht in die Belege verlangen.
Mieterhöhung: drei Wege, drei Regeln
Es gibt im Wesentlichen drei Arten, und sie funktionieren unterschiedlich:
- Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete. Braucht eine Begründung, etwa über den Mietspiegel, und unterliegt Kappungsgrenzen sowie Wartefristen.
- Modernisierungsumlage. Nach baulichen Maßnahmen, die den Gebrauchswert erhöhen oder Energie sparen. Reine Instandhaltung zählt nicht dazu — das ist in der Praxis die häufigste Auseinandersetzung.
- Staffel- oder Indexmiete. Muss im Vertrag stehen; daneben sind andere Erhöhungen ausgeschlossen.
Eine Erhöhung braucht die Zustimmung des Mieters oder einen vertraglichen Automatismus. Sie tritt nicht einfach durch ein Schreiben in Kraft.
Kündigung: die Fristen sind nicht symmetrisch
Mieter kündigen mit einer festen Frist. Für Vermieter verlängert sie sich mit der Dauer des Mietverhältnisses — je länger jemand wohnt, desto länger der Vorlauf.
Vermieter brauchen zusätzlich einen berechtigten Grund. Der häufigste ist Eigenbedarf, und er muss konkret begründet werden: für wen, aus welchem Anlass. Eine pauschale Behauptung genügt nicht.
Ein beliebter Irrtum: Ein Zeitmietvertrag ist nicht einfach ein Vertrag mit Enddatum. Er braucht einen gesetzlich anerkannten Befristungsgrund, der bei Vertragsschluss schriftlich genannt wird. Fehlt er, gilt der Vertrag als unbefristet.
Was Sie vor der Unterschrift tun sollten
- Den Vertrag vollständig lesen, auch die Anlagen
- Übergabeprotokoll anlegen, mit Fotos und Zählerständen
- Mängel schriftlich festhalten, nicht mündlich ansprechen
- Bei Unklarheiten nachfragen und die Antwort schriftlich geben lassen
Das Übergabeprotokoll ist der wichtigste Punkt. Beim Auszug entscheidet es darüber, welcher Zustand als vereinbart gilt — und zwar für beide Seiten.
Fazit
Die meisten Konflikte entstehen nicht aus bösem Willen, sondern daraus, dass niemand den Vertrag gelesen hat. Wer vor der Unterschrift zehn Minuten investiert, spart sich später Monate.
Dieser Text gibt Orientierung über Grundsätze — er ersetzt keine rechtliche Prüfung. Ob eine konkrete Klausel in Ihrem Vertrag wirksam ist, hängt an deren Wortlaut und an den Umständen. Bei Streit um Geld lohnt der Gang zum Mieterverein oder zur Anwältin fast immer.