„Provisionsfrei" steht in vielen Inseraten. Bei der Vermietung ist das in Deutschland allerdings längst der Normalfall, nicht die Ausnahme — die Kennzeichnung sagt dort weniger, als sie verspricht.
Beim Kauf ist die Lage anders. Und in beiden Fällen gibt es Direktangebote von Eigentümern, bei denen tatsächlich niemand zwischengeschaltet ist. Dieser Text sortiert, was wann gilt.
Vermietung: wer bestellt, bezahlt
Seit 2015 gilt das Bestellerprinzip. Es besagt im Kern: Wer den Makler beauftragt, zahlt ihn auch. In der Praxis ist das fast immer der Vermieter.
Eine Provision vom Mieter ist damit nur noch in einer engen Ausnahme zulässig — wenn dieser den Makler nachweislich selbst und ausschließlich für die Suche beauftragt hat. Wird Ihnen bei einer regulär inserierten Wohnung eine Provision abverlangt, ist das in aller Regel unzulässig.
Daraus folgt: Der Hinweis „provisionsfrei" in einem Mietinserat beschreibt meist die gesetzliche Lage, nicht ein besonderes Entgegenkommen.
Kauf: geteilt, nicht abgeschafft
Beim Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern durch Verbraucher gilt seit 2020 eine andere Regel: Beauftragt der Verkäufer einen Makler, darf er höchstens die Hälfte der Provision an den Käufer weitergeben. Und zahlen muss er seinen eigenen Anteil nachweislich zuerst.
Das hat die Provision nicht abgeschafft, sondern umverteilt. Ein wirklich provisionsfreier Kauf heißt deshalb: Der Eigentümer verkauft ohne Makler.
Was Direktangebote bringen — und was nicht
Der Vorteil liegt auf der Hand: Es entfällt eine Kostenposition, und Sie sprechen direkt mit der Person, die entscheidet. Rückfragen zur Immobilie landen nicht bei jemandem, der sie weiterleiten muss.
Der Nachteil wird unterschätzt. Ein Makler bereitet Unterlagen auf, prüft Interessenten vor und kennt den üblichen Ablauf. Fällt das weg, übernehmen beide Seiten diese Arbeit selbst — und bei einem Kauf ist das erheblich.
Für Eigentümer, die selbst vermarkten, heißt das vor allem: Unterlagen vollständig zusammenstellen, Besichtigungen organisieren, Interessenten einschätzen. Wer das unterschätzt, verliert mehr Zeit, als die Provision gekostet hätte.
Wo Direktangebote zu finden sind
Es gibt Portale, die sich genau darauf spezialisiert haben — im deutschen Markt etwa ohne-makler.net, das sich seit 2009 an private Selbstvermarkter richtet.
Daneben lohnen zwei weitere Wege:
- Generalistenmärkte wie Kleinanzeigen, wo viele private Vermieter inserieren, weil der Aufwand gering ist
- Filter auf den großen Portalen, die Angebote von Privat getrennt ausweisen
Auf den Fachportalen selbst ist der Anteil privater Anbieter geringer, weil dort überwiegend gewerbliche Anbieter inserieren.
Worauf bei Direktangeboten zu achten ist
Fehlt der Makler, fehlt auch dessen Prüfung. Ein paar Punkte, die sonst jemand anderes übernimmt:
- Identität prüfen. Lassen Sie sich die Eigentümerstellung belegen, bei einem Kauf über einen aktuellen Grundbuchauszug.
- Nie vor der Besichtigung zahlen. Keine Kaution, keine Reservierungsgebühr, keine „Schlüsselversandkosten". Das ist das häufigste Betrugsmuster bei Wohnungsanzeigen.
- Misstrauisch werden bei auffällig günstigen Angeboten mit Druck zur schnellen Entscheidung und einem Vermieter, der angeblich im Ausland ist.
- Unterlagen anfordern, die ein Makler ohnehin bereitgelegt hätte: Energieausweis, bei Eigentum Teilungserklärung und Protokolle der Eigentümerversammlung.
- Beim Kauf den Notartermin ernst nehmen. Der Entwurf muss vorab vorliegen, und Sie dürfen ihn in Ruhe prüfen.
Der Energieausweis ist dabei kein Formalismus: Er muss spätestens bei der Besichtigung vorgelegt werden.
Fazit
Bei der Miete ist „provisionsfrei" meist nur die Beschreibung der Rechtslage — der eigentliche Vorteil von Direktangeboten liegt dort im direkten Draht zum Vermieter. Beim Kauf dagegen macht es einen spürbaren Unterschied, ob ein Makler beteiligt ist.
In beiden Fällen gilt: Was der Makler sonst erledigt, erledigt niemand automatisch. Wer die Prüfung selbst übernimmt, spart Geld — wer sie auslässt, spart es nur scheinbar.